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                                      關于常見的物業糾紛,民法典這樣說

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                                      關于常見的物業糾紛,民法典這樣說

                                      【摘要】:
                                      《中華人民共和國民法典》把物業服務合同納入有名合同的管理范圍內,提煉總結了近年物業與業主的實務糾紛的解決方案,在《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》的基礎上修改、增減了部分內容。

                                        《中華人民共和國民法典》把物業服務合同納入有名合同的管理范圍內,提煉總結了近年物業與業主的實務糾紛的解決方案,在《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》的基礎上修改、增減了部分內容。

                                        一般來說,物業和業主之間有以下兩種常見糾紛:

                                        一、不繳物業費,就停水和電?

                                        

                                       

                                        某高檔小區物業用停水和停電的方式來催繳物業費。業主發現,只要自己交了物業費,水電就恢復正常,因此也就不再拖欠。

                                        雖然這不失為一種有效的解決方式,但對業主的基本生活造成了嚴重不利影響,不符合以人為本的原則;并且這侵害了業主的抗辯權,法律規定物業在按照約定和有關規定提供服務之后,業主無權拒絕繳納物業費,如果物業沒有做好服務,業主是可以適用同時履行抗辯權的。

                                        雖然在《民法典》頒布之前,根據合同法的原則和規定,水電的合同主體是供電人和用電人的關系,與物業無關,物業無權斷水斷電,但是在實務中仍是屢禁不止。

                                        《民法典》的物業服務合同部分增加了明確的禁止性規定:物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費(944)。這一條為物業和業主提供了實務指引,如果之后物業再用這種方式,業主有權獲得法院的支持。

                                        二、鄰居私自圈地、違建、在公共區域堆放雜物,物業不作為?

                                        鄰居私自圈地、占用公共區域的行為侵害了其他業主的權益完整性,但是相鄰業主之間的糾紛屬于相鄰權糾紛,并非物業合同糾紛。其次,物業并非行政機構,不具有行政執法權,因此物業有時候會選擇對業主的投訴視而不見。雖然業主無權以此為由拒繳物業費,但物業能夠推脫全部責任嗎?

                                        根據《物業管理條例》 規定,對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為,物業服務企業應當制止,并及時向有關行政管理部門報告(45)。根據該條,物業有且僅有制止和報告的義務。

                                        《民法典》把本條上升至基本法位階,規定:對物業服務區域內違反有關治安、環保等法律法規的行為,物業服務人應當及時采取合理措施制止、向有關行政主管部門報告并協助處理(942)。這一條規范物業采取措施的方式應當及時且合理,而且并非僅限于報告,還要協助行政部門處理,這顯然在一定程度上加強了物業面對此事時的義務。

                                        從以上兩處新規定可以窺得,民法典對物業服務合同的規定就像是給物業加了一道極其溫和的緊箍咒,試圖在最小程度加重物業責任的同時,明晰物業和業務的權利義務分配。

                                        文旅集團 湯雪薇    

                                        2020年9月25日    

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